Wadliwe wykonywanie robót na budowie – jak reagować i egzekwować poprawki? 

11 sierpnia 2026

Błędy wykonawcze, rażące odstępstwa od projektu i ignorowanie uwag – to czarny scenariusz każdego inwestora. Gdy prace na budowie są realizowane niezgodnie z umową, a usterki nawarstwiają się z każdym dniem, priorytetem staje się szybka interwencja oraz ochrona inwestycji i portfela inwestora.

Pierwszą myślą inwestora w opisanej wyżej sytuacji bywa często natychmiastowe odstąpienie od umowy lub naliczenie kar umownych. Choć są to ważne instrumenty (którym poświęcimy osobne artykuły na naszym blogu), w praktyce nie zawsze rozwiązują podstawowy problem, jakim jest fizyczny brak poprawnie wykonanej pracy. 

Jeśli Twoim priorytetem jest zmuszenie wykonawcy do poprawy błędów lub powierzenie tych prac innej ekipie na jego koszt, kluczowym narzędziem staje się art. 636 Kodeksu cywilnego.

Uprawnienia z art. 636 k.c. i kiedy można z nich skorzystać? 

Mechanizm przewidziany w art. 636 k.c. (stosowany do robót budowlanych na podstawie odesłania z art. 656 k.c.) pozwala inwestorowi stanowczo zareagować w sytuacji, gdy wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową jeszcze w trakcie ich trwania. 

Zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem, inwestor nie musi bezczynnie czekać na finał źle prowadzonych prac. Aby jednak skorzystanie z tego rozwiązania było bezpieczne pod kątem ewentualnego sporu sądowego, muszą zostać spełnione dwa podstawowe warunki: 

• Wadliwość lub sprzeczność z kontraktem: Wykonawca realizuje prace w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, projektem lub specyfikacją umowną.
• Bezskuteczny upływ terminu dodatkowego: Inwestor musiał uprzednio formalnie wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania robót (lub naprawy błędów), wyznaczając mu do tego odpowiedni czas. 

Gdy wykonawca nie zareaguje na wezwanie we wskazanym czasie, inwestor zyskuje wybór: może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej firmie – na koszt i niebezpieczeństwo dotychczasowego, nierzetelnego wykonawcy.

Procedura krok po kroku: Jak prawidłowo wdrożyć działania naprawcze i powierzyć prace innej firmie?

Wprowadzenie nowej ekipy na plac budowy „z dnia na dzień” i bez zachowania formalności niesie ryzyko, że pierwotny wykonawca skutecznie podważy zasadność obciążania go kosztami lub ich wysokość. Aby się przed tym uchronić, warto zastosować przejrzystą procedurę:

1. Inwentaryzacja i zabezpieczenie materiału dowodowego 

Zanim na budowę wejdzie nowy wykonawca, konieczne jest precyzyjne udokumentowanie stanu faktycznego. Najlepszym rozwiązaniem jest sporządzanie protokołu inwentaryzacji prac, wykonać dokumentację fotograficzną lub wideo, a w przypadku bardziej złożonych etapów – rozważyć sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. 

2. Formalne wezwanie z wyznaczeniem terminu (i rygorem) 

Do wykonawcy należy skierować pisemne wezwanie do zmiany sposobu wykonywania robót w określonym, realnym terminie. Wskazane jest wyszczególnienie, jakie dokładnie usterki mają zostać usunięte (tutaj przyda się wspomniany wyżej protokół inwentaryzacji prac lub opinia profesjonalnego podmiotu). Kluczowym elementem pisma jest zastrzeżenie rygoru: należy wprost poinformować wykonawcę, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego czasu inwestor odstąpi od umowy lub powierzy poprawienie prac podmiotowi trzeciemu na koszt i ryzyko nierzetelnego wykonawcy. 

3. Wycena i powierzenie robót nowej firmie 

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może formalnie zlecić prace naprawcze nowemu wykonawcy. Kluczowe jest przy tym, aby kosztorys odpowiadał realiom rynkowym – rażąco zawyżone koszty mogą zostać skutecznie podważone przez poprzedniego wykonawcę w sądzie. Aby zabezpieczyć się na przypadek ewentualnego sporu, warto skierować zapytania ofertowe do kilku niezależnych firm. Zgromadzone w ten sposób wyceny stanowią twardy dowód należytej staranności oraz potwierdzają, że wybrana oferta była uzasadniona rynkowo. 

Wezwanie do zapłaty i konsekwencje braku polubownego rozliczenia

Po zakończeniu poprawek i podliczeniu poniesionych wydatków, inwestor kieruje do dotychczasowego wykonawcy formalne wezwanie do zapłaty zwrotu kosztów, załączając do niego faktury od nowej firmy. W piśmie wyznacza się konkretny termin na zwrot środków.

Jeśli wykonawca zignoruje wezwanie lub odmówi dobrowolnej zapłaty, naraża się na dalsze konsekwencje prawne i finansowe. Brak polubownego rozwiązania sporu otwiera inwestorowi drogę do podjęcia kolejnych kroków, co dla dotychczasowego wykonawcy oznacza ryzyko:

• Skierowania sprawy na drogę sądową: Inwestor zyskuje możliwość wniesienia pozwu o zapłatę.
• Poniesienia dodatkowych kosztów: Jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie, a wykonawca ją przegra, musi liczyć się z koniecznością pokrycia nie tylko samej należności za powierzone innej firmie prace, ale także odsetek za opóźnienie oraz kosztów procesu (w tym opłat sądowych i kosztów zastępstwa procesowego inwestora).

Działania naprawcze a opóźnienia w budowie (art. 635 k.c.)

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że opisany wyżej mechanizm z art. 636 k.c. można zastosować do każdego problemu na placu budowy – w tym również w sytuacji, gdy wykonawca rażąco nie dotrzymuje terminów. Nic bardziej mylnego. Należy wyraźnie zaznaczyć, że art. 636 k.c. nie ma zastosowania do samych opóźnień, a odnosi się wyłącznie do wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania prac.

Kwestię opóźnień w realizacji harmonogramu reguluje z kolei art. 635 k.c. Stanowi on, że jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania prac.

Co kluczowe, art. 635 k.c. daje inwestorowi prawo do odstąpienia bez konieczności wyznaczania wykonawcy jakiegokolwiek dodatkowego terminu (choć w praktyce i tak często zaleca się przesłanie pisemnego wezwania z dodatkowym czasem, aby na wypadek sporu wykazać dobrą wolę inwestora i wzmocnić pozycję dowodową). Trzeba jednak pamiętać o drugim ograniczeniu: na podstawie art. 635 k.c. inwestor może jedynie odstąpić od umowy – przepis ten nie daje uprawnienia do wprowadzenia innej firmy na koszt dotychczasowego wykonawcy.

Co zatem w sytuacji, gdy wykonawca jest w zwłoce, a nam zależy na zatrudnieniu innej ekipy na jego koszt? Wtedy podstawą prawną staje się art. 480 k.c. Niestety, w realiach inwestycji budowlanych jest to rozwiązanie niezwykle niepraktyczne. Zgodnie z tym przepisem inwestor nie może skorzystać z wykonania zastępczego na koszt wykonawcy bez uprzedniej zgody sądu. Wyjątkiem od tej zasady są jedynie tzw. wypadki nagłe, uregulowane w art. 480 § 3 k.c. (np. konieczność natychmiastowego zabezpieczenia placu budowy przed katastrofą lub zalaniem). W pozostałych przypadkach oczekiwanie na orzeczenie sądowe – co w praktyce może potrwać nawet kilkanaście miesięcy – w trakcie trwania inwestycji mija się z celem i prowadzi do paraliżu prac.

Trzeba także pamiętać, iż niezależnie od wybranej ścieżki i podstawy prawnej, inwestor zachowuje prawo m.in. do zastosowania kar umownych za opóźnienia (o ile umowa zawiera stosowne zapisy w tym zakresie).

Podsumowanie

Wadliwie prowadzone prace budowlane nie muszą oznaczać paraliżu całej inwestycji. Dobrze zredagowana umowa oraz prawidłowo przeprowadzona procedura z art. 636 k.c. pozwalają sprawnie naprawić błędy i przenieść ich ciężar finansowy na nierzetelnego wykonawcę. 

Trzeba jednak pamiętać, że proces budowlany to skomplikowane i wieloetapowe przedsięwzięcie, a ewentualny spór na linii inwestor–wykonawca wymaga przemyślanej strategii już od pierwszego sygnału o nieprawidłowościach. Błędy formalne lub uchybienia w dokumentacji popełnione na wczesnym etapie konfliktu mogą znacząco utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń. Wsparcie profesjonalnego pełnomocnika na wczesnym etapie sporu umożliwia rzetelną ocenę ryzyka prawnego, właściwe udokumentowanie stanu prac oraz precyzyjne sformułowanie pism i wezwań. 

Planujesz realizację inwestycji lub zmagasz się z problemami na placu budowy? Kancelaria Kuklewicz oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie prawa budowlanego oraz doradztwo przy sporządzaniu i egzekwowaniu umów o roboty budowlane. Zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem – przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy wybrać najbezpieczniejsze rozwiązanie.