W ostatnich latach w opinii publicznej powtarzają się – z różnym nasileniem – uwagi dotyczące tzw. „dzikiej reprywatyzacji”. Abstrahując od politycznych aspektów tego problemu i zawiłości wielu spraw zajmujących od czasu do czasu nagłówki gazet, warto zwrócić uwagę na kwestię samej zależności między upływem czasu, a nabyciem i utratą własności nieruchomości.

Choć może wydawać się zaskakujące (żeby nie powiedzieć – szokujące), że mimo upływu 40, 50,  czy 60 lat Skarb Państwa czy samorządy, władające nieprzerwanie daną nieruchomością, muszą ją zwrócić spadkobiercom właścicieli – zagadnienie to przestaje już być tak zagadkowe, gdy bliżej spojrzeć na problem samej instytucji zasiedzenia.

Zgodnie z art. 172 k.c. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kluczem do nabycia własności realności jestem zatem: (i) upływ czasu oraz (ii) posiadanie samoistne. W tego typu spawach kwestia upływu czasu co do zasady nie stanowi problemu – mało który wnioskodawca decyduje się zainicjować sprawę o zasiedzenie „przedwcześnie” (choć praktyka czasem weryfikuję i tę przesłankę). Główna wątpliwość dotyczy zatem owej samoistności posiadania [1].

W sprawach prowadzonych przez Kancelarię wielokrotnie udało się wykazać, iż nawet półwieczne władanie daną nieruchomością przez np. Gminę Miejską Kraków nie doprowadziło do zmiany w zakresie własności.

Wnika to z faktu, iż owo „władanie” nieruchomością przez podmioty publiczne bardzo często było jedynie dzierżeniem [2], a nie posiadaniem i jako takie nie może prowadzić do zasiedzenia. W przypadku takich kamienic Gmina nie postępowały jak właściciel, a jedynie jako zarządca – ograniczając swoją działalność do decyzji o przydziałach lokali, stawkach najmu czy zachowawczych remontów. Co więcej, często – tłumacząc brak szerszej aktywności w mniej lub bardziej formalnych rozmowach – urzędnicy powoływali się na istnienie jakiś „mitycznych” właścicieli z zagranicy. Oczywiście kwestia ta pojawiała się następnie w toku sprawy sądowej – np. w wyniku zeznań lokatorów występujących w charakterze świadków.

W rezultacie te okoliczności wykluczały możliwość stwierdzenia przed sądem, iż podmiot publiczny (np. gmina miejska) nabył własność takiej nieruchomości przez zasiedzenie. W udowadnianiu przesłanki władania jak właściciel „nie pomaga” także tworzenie czarnych list czy czarnych ksiąg nieruchomości, w których umieszczane są realności o nieuregulowanym stanie prawnym. Biorąc pod uwagę, iż w sprawie o zasiedzenie właściciel musi wykazać, iż fizycznie władał nieruchomością oraz, że miał wolę zachowania jej dla siebie – opisane powyżej praktyki przynoszą przeciwny skutek.

W związku z powyższym należałoby się zastanowić czy – zamiast tworzyć wspomniane czarne księgi czy podnosić twierdzenia o „dzikości” (niesprawiedliwości) przywracania tych nieruchomości dawnym właścicielom i ich spadkobiercom – nie rozważyć co faktycznie władający realnością powinien zrobić, zanim jeszcze przystąpi do udowadniania swoich praw na drodze sądowej, aby wykazać, iż charakter jego władania uległ zmianie [3] i aktualnie można mu przypisać cechy  właścicielskie.

1 Art. 336 k.c. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

2 Art. 338 k.c. Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem; wyrok SA w Łodzi z dnia 21 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 940/17 Z art. 338 k.c., wynika, że dzierżenie tym różni się od posiadania, że dzierżyciel nie ma woli posiadania rzeczy dla siebie, lecz włada faktycznie rzeczą za kogo innego (animus possidendi rem pro alieno, aniumus detendi). Również na dzierżenie oprócz wspomnianego elementu woli składa się faktyczne władanie rzeczą (corpus), które manifestuje się na zewnątrz tak samo jak posiadanie.

3 Zob. postanowienie SN z dnia 26 marca 2010 r. sygn. akt III CSK 174/09: aby doszło do zmiany dzierżenia w posiadanie faktycznie władający rzeczą musi zamanifestować w sposób zauważalny dla innych podmiotów (właściciela
i otoczenia), zmianę sposobu władania nieruchomością, podobnie jak ma to miejsce w przypadku zmiany charakteru posiadania rzeczy z zależnego w posiadanie samoistne.